התחדשות עירונית מרכז קליטה גילה

 

תוכנית ״מרכז קליטה גילה״, שאותה מקדמת חברת עמידר החדשה, נמצאת בימים אלה לקראת הפקדה לעיון הציבור. אתר זה מרכז את המידע החשוב בתוכנית זו: מה קיים ומה הולך להיבנות? איך ייראו השטחים הציבוריים? מה יהיה גובה המבנים? מה יקרה ברחובות הסמוכים? ועוד ועוד. תוכלו למצוא מידע על התוכנית לפי נושאים: כללי, בנייני המגורים, שטחים פתוחים, מבני ציבורי ומסחר, תחבורה ותנועה, איכות הסביבה.

יש שאלות על התכנית? אפשר לשלוח שאלות לצוות התכנון בטופס המצורף. אנחנו נענה על השאלות באופן מרוכז בשני דיונים שיועברו בשידור חי בדף הפייסבוק של מינהל קהילתי גילה:

יום ג׳ 19.01 בשעה 20:00

יום ג׳ 02.02 בשעה 20:00

שימו לב: המידע בעמוד זה מיועד לאפשר דיון והיכרות עם התוכנית. אנחנו שואפים להציג פרטים מדוייקים וברורים ככל האפשר עבור תושבי השכונה. עם זאת, מומלץ לעיין גם במסמכי התוכנית המופקדים לעיון הציבור באתר מינהל התכנון.

רקע וסיפור המקום

״מרכז הקליטה״ בגילה א׳ כולל 287 יחידות דיור וותיקות ב-11 מבנים, אשר ממוקמים מסביב למינהל קהילתי גילה ולבית הספר מקיף גילה. בעבר היה המתחם מרכז קליטה לעולים ומשם שמו. בהמשך עבר המתחם לניהול עמידר והפך למקבץ דיור ציבורי. ברבות השנים רכשו כשליש מהדיירים את הדירות וכיום הם בעלי זכויות פרטיים במתחם.

המתחם הוותיק נבנה בשיטה אדריכלית ניסיונית ומיוחדת, אשר למרבה הצער לא שרדה את מבחן הזמן. הדירות במתחם אינן נגישות, ושיטת הבניה הייחודית לא מאפשרת שיפוץ. בשנת 2016 נתחם הסכם בין מדינת ישראל לחברת "עמידר החדשה", המאפשר לעמידר ליזום תכניות התחדשות עירונית. מתוקף תפקידה של עמידר כחברת הדיור הציבורי הגדולה בישראל, הרווחים מהפרויקטים ישמשו לחיזוק הדיור הציבורי בישראל היכן שאין כדאיות כלכלית להתחדשות עירונית.

התוכנית ותהליך האישור שלה

התוכנית כוללת שילוב של בנייני מגורים בהיקף של 1,324 יחידות דיור, וכן מוצע "עירוב שימושים" שישרתו את האוכלוסייה הקיימת והחדשה כגון: גני ילדים, מעונות יום, בתי כנסת, גינות ושטחים ציבוריים, חנויות ושטחי משרדים, חניות פרטיות וציבוריות ועוד. בנוסף, התוכנית מאפשרת גם תוספת והרחבה של מבני חינוך בסביבת המתחם.

שימו לב: למרות ששטח התוכנית כולל מבני ציבור רבים, פרוייקט הפינוי-בינוי יכלול רק את 11 מבני המגורים

(בן אליעזר 80-90) ואת שדרוג המרחב הציבורי. שינויים במבני הציבור יתבצעו על ידי עיריית ירושלים בהתאם לצורך.

בשנת 2019 החל קידום התוכנית בוועדות התכנון. הגורם שמוסמך לאשר את התוכנית היא הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים. במהלך השנתיים האחרונות התקבלו הערות על התכנון ממספר רב של גורמים – מעיריית ירושלים, הוועדה המחוזית וכן תושבי המתחם. לאור ההערות בוצעו מספר שינויים בתוכנית, כגון הפחתת מספר יחידות הדיור, שינוי מיקום הכניסות לחניות, שינוי עיצוב הרחובות ועוד. בחודש נובמבר 2020 אישרה הוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים , כלומר שניתן להציגה לציבור ולאפשר הגשת התנגדויות לתוכנית.

מהי הפקדה להתנגדויות?

בהתאם לחוק התכנון והבניה, כל אדם שיש לו קשר לתוכנית ורואה עצמו נפגע מקידומה, יכול להגיש התנגדות במסגרת פרק זמן של 60 יום, אשר מתחילים מהמועד בו הושלם הליך הפרסום לציבור. לאחר שהוגשו ההתנגדויות, כל המתנגדים יוזמנו להשמיע את טענותיהם בפני וועדת משנה של הוועדה המחוזית, ומגישי התוכנית יקבלו הזדמנות לענות. לאחר מכן, תקבל הוועדה החלטה לגבי כל התנגדות.

אם מצאתם משהו לא ברור בתוכנית, משהו שדורש הסבר או משהו שלדעתכם עלול לפגוע בכם, אנחנו מזמיניכם אתכם לפנות אלינו בטופס המצורף ולספר לנו!

ביצוע התוכנית ושלבי הבינוי

התוכנית למרכז הקליטה היא שלב ראשון לקראת ביצוע. לאחר אישור התוכנית זו, ישנו שלב נוסף הקרוי תכנון להיתר בניה, ובו ייקבעו פרטים מדויקים יותר לגבי תכנון המתחם, כגון גודל מדויק של הדירות, תכנון מערכות תשתית בתוך הבניינים ועוד.

״שלביות״: ביצוע פרוייקט גדול מהסוג של מרכז הקליטה לא מתבצעת בבת אחת. המתחם מחולק ל-5 חלקים (תתי-מתחמים, מסומנים באדום). כל תת-מתחם יכול להיבנות בנפרד, כולל ביצוע חניות ושטחי ציבור. בסיום הפרוייקט השלבים השונים יחוברו – שטחים ציבוריים, חניות ועוד. ישנו מתחם אחד אשר יכול להתבצע ללא הריסת מבנים, ועוד ארבעה הכוללים הריסה של מבנים כחלק מהביצוע.

לגור במתחם החדש: בנייני המגורים

 

במתחם ייבנו 17 בנייני מגורים חדשים:

10 מבנים בגובה 12 קומות יפנו מצד אחד לרחוב בן אליעזר ומצד שני לרחוב הפנימי החדש. הכניסה לבניינים אלו תתאפשר משני הכיוונים, ובנוסף במעלית מהחניה התת-קרקעית.

7 בניינים בגובה 22-35 קומות יעמדו במקומות מרכזיים שונים במתחם: ארבעה בניינים ייבנו בסמוך לבית הספר ויפנו לרחוב הפנימי החדש, ושלושה נוספים יעמדו בסמוך לרחבות הציבוריות המרכזיות של המתחם.

ומה לגבי הדירות? התוכנית הזו מגדירה פרטים כלליים בלבד על הדירות שייבנו. למשל, נקבע כי לפחות 20% מהדירות יהיו דירות קטנות בגודל של עד 80 מ"ר. לכל דירה תוצמד חניה תת קרקעית פרטית, וניתן יהיה להצמיד גם מחסן בגודל של עד 8 מ"ר. בנוסף, ייבנו חדרי עגלות וחניות אופניים לכל בניין.

לאחר אישור התוכנית, בשלב התכנון להיתר בניה, ייערך תכנון מפורט יותר ובו ייקבע בדיוק כמה דירות מכל דגם ייבנו (למשל: 3 חדרים, 4 חדרים, פנטהאוזים וכו').

תמורה לבעלי הדירות

הוועדה המחוזית החליטה כי עבור כל דירה קיימת, תינתן "תמורה" של 12 מ"ר לשטח הדירה, וכן תוספת של מרפסת, חניה, ומחסן פרטי.

תוספות אלו נכונות הן לדירות הפרטיות והן לדירות שנמצאות בבעלות המדינה (דיור ציבורי).

 

יוצרים שכונה חדשה: שטחים פתוחים, מבני ציבור ושטחי מסחר

התקופה האחרונה המחישה לכולנו עד כמה חשוב שיהיה לנו שטח ציבורי נעים ונגיש ליד הבית. התכנית החדשה מאפשרת תוספת של שטחים נרחבים לשימוש הציבור: שבילים, גינות ומתקנים ציבוריים בשטח הפתוח, מבני ציבור חדשים כגון גנים ומעונות, חידוש רחוב בן אליעזר ועוד. כל אלה ישמשו את כל דיירי המתחם וכן את הציבור הרחב בגילה שיהנה ממגוון שירותים חדשים בקרבת הבית.

שטח ציבורי פתוח (שצ״פ)

התוכנית מוסיפה שטח ציבורי נרחב לטובת כלל תושבי השכונה, החדשים והקיימים, בשטח כולל של מעל 11,000 מ"ר:

  •  בין הבניינים יעבור "רחוב פנימי" חדש להולכי רגל אשר יחבר בין כל חלקי המתחם והבניינים השונים. בשעת חירום, הרחוב הפנימי ישמש גם לגישת רכב הצלה.

  •   התוכנית מקצה שטח לשלוש גינות משחקים חדשות.

  •  מגרשי ספורט חדשים ימוקמו בנקודות שונות ויחליפו את המגרשים שעומדים כיום בפינת הרחובות ורדינון ובן אליעזר.

 בנוסף לשטחים אלו, בתכנית כלולות שלוש רחבות ציבוריות בשטח כולל של כ-3,500 מ"ר:

  •  שתי רחבות חדשות יעמדו בפינות הצפוניות של המתחם (בערך היכן שהיום נמצאים מקלטים ציבוריים). הרחבות הללו ישרתו את הבאים למבני הציבור החדשים ולחנויות החדשות במתחם.

  •  רחבת הכניסה לבית הספר המקיף ולמינהל הקהילתי תישמר ותשודרג, עם חנויות חדשות וגישה נוחה ללא מדרגות לבנייני המגורים.

נגישות

התוכנית מבטיחה נגישות מלאה אל מבני המגורים. בנייני המגורים עצמם יהיו נגישים עם מעליות שמגיעות מהרחוב ומהחניונים. הגישה לרחוב המרכזי שעובר בין הבניינים תהיה נגישה לחלוטין לכל האורך, כולל שתי הכניסות מרחוב ורדינון. שלוש הרחבות הציבוריות במתחם – אחת בסמוך למינהל הקהילתי ושתיים נוספות לכיוון רחוב בן אליעזר – יהיו נגישות גם הן ממפלס הרחוב.

מבני הציבור

תוספות של מעל אלף משפחות למתחם, יחד עם תוכניות פינוי-בינוי נוספות שמקודמות בגילה א', מחייבת תוספת של מבני ציבור: גנים, מעונות, בתי כנסת, כיתות חדשות לבתי הספר ועוד. התוכנית מוסיפה מבנים חדשים ומאפשר תוספות בינוי למוסדות החינוך הקיימים:

  •  מבני ציבור חדשים (בשטח רצפה כולל של מעל 4,000 מ"ר*) ייבנו לאורך הרחוב הפנימי וברחבות הציבוריות החדשות. מבנים אלו ייבנו בשיטה של "עירוב שימושים", למשל בקומה שמעל שטחי מסחר, או מתחת לשטחים פתוחים. תכנון כזה מנצל בצורה מיטבית את שטח התוכנית ומאפשר לתושבים לשלב מספר "סידורים" בבת אחת ובמרחק הליכה.

  •  התוכנית מקצה זכויות לבנייה של מוסדות חינוך חדשים בצידו השני של רחוב בן אליעזר, בשטח רצפה כולל של מעל 6,000 מ"ר*

  •     התוכנית מקצה זכויות בניה נוספות למבני הציבור הקיימים במתחם ובסביבתו, בשטח כולל של מעל 92,000 מ"ר*. התוספות הללו

מיועדות להרחבת לבתי הספר בשכונה – מקיף גילה, ממלכתי א' ובי"ס תל"י, וכן להרחבת המינהל הקהילתי והספרייה.

מי קובע כיצד ישתמשו בשטחים הללו? תוספת מבני הציבור נעשית על ידי עיריית ירושלים ובהתאם לדרישות ולהערכות של העירייה לגבי הצרכים של האוכלוסייה העתידית. העירייה היא זו שתחליט בסופו של דבר כיצד להשתמש במבנים החדשים שיתווספו.

* שטח עיקרי בלבד

מסחר ותעסוקה

בשכונת גילה א' קיים כבר היום מחסור בחנויות ושטחי מסחר. סקר שנערך בקרב תושבי המתחם העלה כי זהו השירות החסר ביותר בשכונה. תוספת של מעל 1,000 משפחות חדשות תייצר ביקוש רב נוסף לחנויות ולפעילות עסקית מסוגים שונים. בנוסף, רחובות שיש בהם מסחר פעיל הם רחובות בטוחים, נעימים ומעניינים יותר.

התוכנית מוסיפה מעל ל-6,500 מ"ר* (מסומנים באדום על גבי התרשים) של שטחי מסחר ומשרדים:

  • חנויות ימוקמו בקומת הקרקע של בניינים אשר פונים לרחוב בן אליעזר ורחוב ורדינון ("חזית מסחרית")

  •  חנויות ומשרדים ימוקמו במבנים הפונים לרחבות הציבוריות

איך משלבים חנויות בקומת הקרקע של בנייני מגורים​? בנייני מגורים חדשים שנבנים היום ברחובות עירוניים, כוללים לרוב קומה מסחרית. כדי לשמור על איכות החיים של הדיירים, התוכנית כוללת הפרדה ברורה בין השטחים מסחריים ושטחים פרטיים למגורים. כניסה לבנייני המגורים תהיה נפרדת מהכניסה לחנויות, וגם בקומת החניה והמרתף, יהיו שטחים שמורים לשימוש הדיירים בלבד ושטחים נפרדים פריקה וטעינה של ציוד עבור החנויות.

בנוסף, בבניינים עם חזית מסחרית נקבע בהוראות התכנית כך: "יותר מסחר קמעונאי לסוגיו ובלבד שלא יהווה מטרד רעש, עשן וריח, בטיחות, היגיינה וכיוצא בזה".

* שטח עיקרי בלבד

 

תחבורה, תנועה וחניה

שכונת גילה משנה את פניה ביותר מצורה אחת עם מספר תוכניות פינוי-בינוי חדשות, שבילי אופניים וקווי רכבת קלה שיעברו בסמוך למתחם מרכז הקליטה: הקו הירוק שנמצא בבניה, והקו הכחול העתידי. התכנון החדש של המתחם ושל סביבתו, יאפשרו לתושבי גילה להתנייד ממקום למקום ללא רכב, בצורה בריאה וללא פקקים. עם זאת, התוכנית מבטיחה שטחי חניה מספקים לדיירים ולשימושים הנוספים, וכן מסדירה את הגישה ברכב למוסדות החינוך החשובים שנמצאים בגילה א'.

רחוב בן אליעזר

הרחוב המקיף את המתחם ישנה את פניו ויהפוך למזמין ונעים יותר, עם מדרכות חדשות ורחבות. ייסלל שביל אופניים חדש, שיתחבר לשביל ברחוב לבונה ויגיע עד לתחנת הרכבת הקלה. אוטובוסים ימשיכו לנסוע ברחוב אך רק לכיוון אחד, וזאת כדי לצמצם את העומס ברחוב. החניות שיבוטלו ברחוב יוחזרו כחניות ציבוריות בחניון התת-קרקעי.

גישה לבתי הספר ומוסדות החינוך

חניות "הורד וסע" חדשות יישמרו מחוץ לבית הספר המקיף ובית ספר תל"י. כיכר קטנה ברחוב בן אליעזר תאפשר להורי בית הספר תל"י להסתובב מיד לאחר הורדת הילדים, כדי להימנע מסיבובי פרסה שיעכבו את התנועה.

חניה

מתחת לכל שטח המתחם ייחפר חניון תת-קרקעי בן 2-3 קומות (עומק החניון משתנה בהתאם לצורת הקרקע). החניון יכלול חניה פרטית עבור לכל דירה במתחם, ובנוסף יישמרו חניות לכל מבני הציבור והשירותים המסחריים בשטח המתחם. כל החניות שיבוטלו במפלס הרחוב יוחזרו בשטח החניון התת-קרקעי.

הכניסה לחניון תתבצע מחמש כניסות לאורך רחוב בן אליעזר, כדי למנוע עומסים בשעות הבוקר ואחר הצהריים. כניסה להולכי רגל תתאפשר במעליות ומדרגות ממבני המגורים ומהרחבות הציבוריות.

בחניון תתבצע הפרדה בין חניות המגורים לחניות אחרות, וזאת באמצעים פיזיים כגון מחסום.

 

איכות סביבה ותשתיות

כדי לאזן בין הצרכים של הפרוייקט הגדול והמורכב עם הצרכים והזכויות של התושבים באזור, בוצעה בדיקת השפעה סביבתית באמצעות מודלים ממוחשבים. אלו המרכיבים שנבדקו:

  •   צל: העמדת הבניינים נעשתה בצורה שמבטיחה מקסימום שעות אור לבניינים השכנים, עד כמה שניתן.

  •  רוח: מכיוון שגילה ממוקמת על ראש הר עם רוחות חזקות, המתחם תוכנן במדויק על מנת לצמצם אזורים עם רוח "לא נעימה". ישנם שני אזורים במתחם ובסביבתו שבהם צפויה רוח חזקה. באזורים אלה לא ימוקמו שימושים מסחריים וציבוריים, אך עדיין ניתן יהיה לעבור בהם באופן בטוח.

  •       רעש: התכנית קובעת שכל בניין מגורים או מבנה חינוך יצטרך לכלול מיגון אקוסטי לפי דרישות המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

  •    מסנני אוויר ופליטות: בכל החניונים במתחם יפעלו מערכות סינון שיבטיחו את איכות האוויר בחניונים ובמבנים.

  •    נגר (ניקוז מים): מכיוון שהפרויקט בנוי על ראש הר ומחליף בינוי קיים, לא צפוי שהבניה החדשה תשפיע על זרימת מי הגשמים באזור.

  •   חשמל: התוכנית כוללת חידוש של כל מערכות החשמל והטמנה של רשת החשמל באדמה.

צור קשר

כתובת: הרטום 12, הר חוצבים ירושלים

טלפון: 02-5711661

פקסימליה: 02-5820919

© Powered by Fuzion Studio 2018.